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Lunes - 15.Octubre.2018

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¿derecho de retracto?

 

Para el caso de que el propietario hubiera vendido la vivienda, sin ponerlo en conocimiento del inquilino, o simplemente: se produce  con omisión de las condiciones esenciales de dicha transmisión,  se modifican las  condiciones notificadas al inquilino, éste tiene el derecho de adquirir la vivienda pagando el mismo precio de la venta y los gastos necesarios.

 

El plazo para el ejercicio de este  derecho es de  30 días desde la notificación que el nuevo adquirente de la vivienda ha de hacer al inquilino . Transcurrido el citado plazo caducará este derecho.

 

Limites al derecho de retracto:

 

Vivienda perteneciente a varios dueños, cualquiera de ellos tendrá preferencia sobre el inquilino para ejercitar estos derechos.

 

El propietario puede acordar con otra persona una  opción de compra en un plazo máximo de cinco años, siempre y cuando el mismo figure inscrito en el Registro de la Propiedad, en el momento de  celebrarse el contrato de arrendamiento.

 

¿derecho de adquisición preferente y sus límites?

 

Cuando el propietario vende la finca arrendada con el resto de las viviendas y locales de su propiedad que formen parte del mismo edificio.

 

Cuando se vendan por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de las viviendas y locales de un edificio.

 

Cuando el  inquilino renuncie expresamente en el contrato al derecho de adquisición preferente.

 

¿alquiler de piso y su duración mínima?

 

La que libremente acuerden  las partes, propietario e inquilino, pero si el plazo pactado es inferior a cinco años, el arrendamiento se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que alcance un total de cinco años, que es el plazo de duración mínimo.

 

Si no se ha pactado el plazo, el contrato se entiende celebrado por plazo de un año, sin perjuicio de la prórroga del mismo hasta los cinco años.

 

Llegada la fecha final del arrendamiento, una vez transcurridos los cinco años mínimos de duración, si ninguna de las partes notifica a la otra el fin del contrato con un mes de antelación, se prorrogará por periodos anuales hasta un máximo de tres años.

 

 

 

¿Cómo se cuentan los plazos?

 

Los plazos se cuentan desde la fecha del contrato o desde la puesta de la vivienda a disposición de inquilino si fuera posterior a la del contrato.

 

¿Puede renunciar el inquilino a la prórroga?

 

Si, manifestándolo al propietario con 30 días de antelación a la fecha de terminación del contrato o sus prórrogas.

 

¿Puede el inquilino abandonar el alquiler antes de la finalización del contrato?

 

No. Si lo hace, deberá pagar las mensualidades restantes, a salvo pacto contrario.

 

Si, En el caso de contratos de duración pactada superior a cinco años, el inquilino podrá desistir si el arrendamiento ha durado más de cinco años, dando un preaviso de dos meses.

 

 ¿Puede el propietario excluir la prórroga?

 

Si,  haciendo constar en el contrato de arrendamiento, que necesitará ocupar el piso  para sí de forma permanente antes del transcurso de cinco años.

 

¿Cuándo se extingue el contrato de arrendamiento?

 

El arrendamiento se extingue por las siguientes causas:

 
  • Pérdida de la vivienda por causa no imputable al propietario.
  • Declaración de ruina de la vivienda.
 

El propietario podrá resolver el contrato de arrendamiento por cualquiera de las siguientes causas:

 
  • Impago de la renta por el inquilino del piso de alquiler
  • Impago de la fianza o de sus actualizaciones.
  • Subarriendo o cesión sin consentimiento del piso de alquiler
  • Causar el inquilino daños en la vivienda.
  • Realizar obras sin consentimiento del propietario del piso en coruña
  • Realizar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  • No destinar el piso de alquiler en Coruña a vivienda permanente del mismo.
  • Incumplir el inquilino cualquier otra obligación que haya asumido en el contrato, a menos que el propietario prefiera exigir el cumplimiento de dicha obligación y continuar con el contrato.
 

El inquilino podrá resolver el arrendamiento en los siguientes casos:

 
  • Si el propietario perturba de hecho o de derecho la utilización de la vivienda.
 

 

 

¿Qué es la subrogación  de un piso de alquiler y quién puede subrogarse?

 

Cuando  fallece el titular del contrato de alquiler de piso,  durante la vigencia del contrato de alquiler de piso, éste no se extingue necesariamente, sino que tendrán derecho a continuar como inquilinos y subrogarse en el contrato las siguientes personas:

 
  • El cónyuge del inquilino, siempre  que conviviese con el a la fecha de fallecimiento.
  • Los descendientes del inquilino sujetos a patria potestad o tutela del mismo,
  • Los ascendientes y los hermanos del inquilino que hayan convivido con él habitualmente al menos durante los dos años anteriores al fallecimiento.
  • Los Minusválidos que tengan una minusvalía de al menos el 65%, siempre que sean parientes del inquilino hasta  tercer grado colateral (sobrino que convive con  su tío) y durante los dos años anteriores al fallecimiento.
 

¿la subrogación en un piso de alquiler?

 

Puede ejercer su derecho Notificando  por escrito al propietario dentro de los tres meses siguientes al fallecimiento del inquilino expresando los datos de la  persona que se subrogará en el arrendamiento. A la notificación debería acompañar certificado de defunción del Registro Civil.

 

¿Qué ocurre si hay varios con derecho a subrogarse?

 

Deben decidir entre ellos quien ejerce el derecho. Si no hay acuerdo, tendrán preferencia  los ascendientes que tengan 70 ó más años ,  y entre descendientes y ascendientes el más próximo en grado de parentesco, cuando son varios , primero los  minusválidos, seguido por  los que tengan más cargas familiares y el descendiente de menos edad, el ascendiente de más edad y el hermano más joven.

 

¿Se puede excluir el derecho a la subrogación?

 

Si, en  contratos de alquiler de pisos  por plazo superior a cinco años, una vez transcurridos los cinco primeros años del contrato de alquiler de pisos.

 

¿En qué consiste una fianza?

 

La paga el inquilino, y se trata de una cantidad en efectivo metálico. La fianza es obligatoria, sirve para garantizar las obligaciones del contrato.

 

Finalizado el contrato y estando  todo está en regla, el propietario procederá a devolver la fianza al inquilino. Para el caso de no usar la fianza el plazo de devolución es el de 30 días.

 

 

 

Si transcurren treinta días sin que el propietario devuelva la fianza, el inquilino puede exigirle el interés legal del dinero.

 

El propietario puede exigir otro tipo de garantías para asegurar el cumplimiento de todas las obligaciones del inquilino.

 

La fianza no debe utilizarse para pagar la renta del último mes, sino para hacer frente a los desperfectos y/o recibos pendientes.

 

¿Puede el inquilino dar por pagada la última mensualidad con la fianza?

 

No. A salvo liquidación de saldo entre ambas partes. El inquilino debe pagar  todas las mensualidades. La finalidad de la fianza es el asegurar que el inquilino va a devolver el inmueble en el mismo estado en el que lo recibe cuando lo alquiló. La fianza cubre los desperfectos. la falta de las reparaciones a que está obligado el inquilino, el buen estado de acabados y pintura del piso de alquiler.

 

¿Se puede pedir al inquilino una fianza por un plazo de un año?

 

La ley establece que es obligatoria la presentación de fianza en metálico y por la cantidad equivalente a una mensualidad de renta.

 

 Nada impide que se pida una fianza complementaria por cualquier otro importe.

 

¿Cómo se determina, dónde y cómo se paga la renta del piso de alquiler?

 

La  que libremente acuerden las partes, propietario e inquilino el pago ase hara efectivo por meses anticipados y dentro de los siete primeros días de cada mes,  en el lugar y forma  pactada en el contrato de alquiler de pisos.

 

¿actualización de renta en un piso de alquiler?

 

La renta del piso de alquiler se actualiza cada año de contrato. Se hace aplicando el IPC a  la renta del año inmediatamente anterior,  la variación que haya experimentado el Índice de Precios de Consumo (IPC) durante los doce meses anteriores.

 

La renta se puede actualizar libremente, a partir del sexto año,  si no se ha acordado nada, será actualizada conforme al IPC.

 

¿ mejoras en la vivienda, incremento de renta por obras en el piso de alquiler?

 

Si el propietario hace mejoras en la vivienda una vez transcurridos los cinco primeros años del arrendamiento, puede elevar la renta del piso de alquiler, en una cantidad equivalente a la que resulte de aplicar a la cantidad invertida el interés legal del dinero más tres puntos porcentuales, la cantidad resultante y/o  el aumento no puede exceder del 20% de la renta vigente en ese momento.

 

 

 

 

 

 

 

¿Quién debe pagar los gastos de la vivienda?

 

Los gastos de la comunidad de propietarios (mantenimiento del inmueble, sus servicios, impuestos y cargas que no sean susceptibles de individualización) deberá abonarlos el inquilino,  cuando figure en el contrato de alquiler de pisos.

 

El resto de gastos, tales como los producidos  por servicios del piso de alquiler (luz, agua, teléfono, etc)  son de cargo del  inquilino.

 

¿conservación de un piso de alquiler?

 

El inquilino está obligado a comunicar al propietario a la maxima brevedad, lo antes posible, la existencia de deterioros y/o daños en el piso de alquiler. Los daños causados por inquilino, bien por el mal o por cualquier otra causa son de cargo de este.

 

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, son de cuenta y cargo del inquilino del piso de alquiler.

 

 ¿Puede el inquilino modificar la vivienda?

 

No, a salvo autorización expresa de la propiedad.

 

El incumplimiento de lo dispuesto, da derecho a la propiedad a  dar por finalizado el contrato, o bien exigir la reposición a su estado original, en otro caso consentir las mismas quedando en su beneficio.

 

Derechos de la propiedad-propietario de un piso de alquiler.

 

Resolver el contrato, entre otras, en los siguientes casos:

 
  • Falta de pago de la renta o de cualquiera  otra cantidad .
  • Subarriendo sin consentimiento.
  • Transformación de la vivienda en local de negocio.
  • Daños producidos al piso de alquiler
  • Expropiación forzosa.
  • A utilizar la fianza para suplir el incumplimiento por el inquilino de alguna obligación derivada del contrato, desde el impago de la renta, suministros y servicios,  hasta responder  por los desperfectos.
  • A cobrar puntualmente la renta, y en su caso intereses por el retraso.
 

Obligaciones del propietario.

 
  • A hacer entrega de la vivienda en la fecha convenida. Desde la fecha de entrega de las llaves el propietario no podrá entrar en la vivienda salvo permiso del inquilino o autorización judicial, aunque el inquilino estuviera en ella de forma indebida.
  • A efectuar las reparaciones necesarias, sin derecho a elevar la renta, para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad que sirvan al uso convenido, con las siguientes excepciones:
    • Que el deterioro sea imputable al inquilino.
    • Que los daños impliquen la destrucción de la vivienda por causa no imputable al propietario.
  • A soportar los gastos que se deriven del sostenimiento del inmueble, tributos, cargas, etc., y al pago de los gastos de la comunidad de propietarios salvo que se haya realizado un pacto expreso en sentido contrario.
  • A entregar al inquilino recibo del pago, salvo que se hubiere pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el pago.
 

Derechos del inquilino.

 
  • Exigir recibo de todas las entregas de dinero, incluida la fianza.
  • A realizar obras en la vivienda con el consentimiento expreso del propietario.
  • A ejercer el derecho de tanteo y retracto. Es decir, a la adquisición preferente de la vivienda en caso de venta. En caso de venta a un tercero, el adquirente tiene que respetar el contrato de arrendamiento.
  • A ceder la vivienda a determinados familiares directos, como el cónyuge, aunque exista separación, divorcio o nulidad matrimonial.
  • Si se produce ejecución hipotecaria o sentencia judicial contra el propietario, el inquilino tiene derecho a permanecer hasta cinco años en el piso.
  • A ceder la vivienda a cualquier persona siempre que se cumplan unos requisitos (que en el contrato no se prohíba la cesión, que el propietario manifieste su consentimiento y que la cesión sea gratuita).
  • A subarrendar la vivienda con el consentimiento expreso del propietario.
 

Obligaciones del inquilino de un piso de alquiler.

 
  • Pagar puntualmente la renta y todos los suministros así como las cargas y tributos que se hayan pactado.
  • Al pago de la fianza.
  • A permitir la realización de las obras necesarias para la conservación o mejora de la vivienda que no puedan demorarse hasta la terminación del contrato, aunque para ello sea privado de una parte de la vivienda.
  • Serán por cuenta del inquilino las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
  • A conservar la vivienda y los enseres que contenga en las mismas condiciones que se encontraban.
 

¿Quién debe asistir a las reuniones de la Comunidad de Propietarios donde se ubica el piso de alquiler?

 

El representante de la propiedad.

 

¿Qué ocurre si la Comunidad de Propietarios se queja al propietario de la vivienda de que el inquilino realiza actividades molestas o insalubres en la vivienda?

 

La realización en la vivienda de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas es causa de resolución del contrato de arrendamiento (LAU, Art. 27.2).

 

 

 

¿Qué es el desahucio?

 

Procedimiento judicial cuyo objeto es expulsar al inquilino del piso de alquiler, por  falta de pago, con este procedimiento la propiedad recupera el uso del piso de alquiler. Si la deuda es inferior a 900 €, no se requiere abogado o procurador. Todo ello sin perjuicio del derecho del propietario a reclamar las rentas pendientes de pago.

 

¿se puede evitar el desahucio?

 

Sí.  Al poner a  disposición de la propiedad  el importe de las cantidades reclamadas y el resto pendiente de pago. A salvo que ya se hubiera producido en otro proceso anterior para evitar el desahucio, entonces sólo se puede evitar el juicio pagando, pero no el desahucio, a salvo una negociación.-

 

No es posible evitar el desahucio cuando exista requerimiento de  pago al inquilino, por cualquier modo, al menos con dos meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

 

¿Se puede echar al inquilino si el propietario quiere ceder la vivienda a sus descendientes?

 

No. El único supuesto en el que se podría extinguir un contrato sin otorgarle la posibilidad de prorrogar hasta los cinco años es si el propietario hubiese hecho constar en el contrato, de forma expresa, que necesita la vivienda para sí mismo antes de cinco años.

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27/08/2011 ir arriba

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